はじめに、なぜ売るのか、いつまでに手放したいのかをうかがいます。住み替え、相続、転勤など、理由によって進め方も、優先すべきことも変わります。

価格を高くすることを優先するのか、時期を守ることを優先するのか。ここを決めておくと、あとの判断で迷いません。売らずに貸すという選択肢も、必要であればあわせてご説明します。

• お引渡しの希望時期と、動かせる幅
• 住み替え先のご予定（先に買うか、先に売るか）
• 住宅ローンの残高と、抵当権の状況
• ご所有者が複数の場合の意思の確認
• 近隣に知られたくないなどのご要望

売却では、売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や税金などを差し引いた金額が手取りになります。住み替えの資金計画は、この手取りを基準に立てます。

かかる費用

仲介手数料	売買価格に応じて計算します。法令で上限が決められています。
印紙税	売買契約書に貼付します。契約金額によって変わります。
抵当権抹消の費用	住宅ローンが残っている場合に必要です。司法書士へお支払いします。
測量・解体の費用	境界の確定や建物の解体を行う場合に発生します。

売却価格から上の費用と、住宅ローンの残債を引いた額が、おおよその手取りです。譲渡益が出た場合は税金がかかりますが、お住まいだった住まいには控除の制度があります。

• 売却価格 － 諸費用 － ローン残債 ＝ 手取りの目安
• 買い替えの場合は、購入の諸費用と引越し費用も見込む
• 控除の適用には条件があるため、早めのご確認を

登記の内容、土地の形と境界、建物の状態、法令による制限などを調べます。買主さまに正しくお伝えするためであり、あとから話が戻らないようにするためでもあります。

調査の結果は書面にまとめてご報告します。修繕したほうがよいところ、そのままで問題ないところも、費用の目安とあわせてお伝えします。

• 登記事項証明書と公図、測量図の確認
• 境界標の有無と、隣地との取り決め
• 建物の劣化、雨漏りやシロアリの跡
• 用途地域、建ぺい率、容積率などの制限
• マンションの場合は管理規約と修繕積立金の状況

近隣の成約事例、いま売り出されている住まい、季節による動きをふまえて、売り出し価格の幅をご提案します。高すぎれば問い合わせが減り、安すぎれば手取りが減ります。

価格の根拠

買取をご希望の場合は、グループの流通会社が直接買い取る方法もあります。価格は仲介より下がりますが、時期を確実にしたい方には向いています。

• 近隣の成約事例と、現在の売り出し事例
• 売り出し価格と、値下げをする場合の目安
• 仲介で売る場合と、買取の場合の比較

販売をお任せいただくときに結ぶのが媒介契約です。専属専任、専任、一般の3つがあり、他社にも依頼できるか、ご自身で買主を見つけられるかが違います。

専属専任媒介	1社だけに依頼します。ご報告は週に1回以上、指定流通機構への登録は5日以内です。
専任媒介	1社だけに依頼しますが、ご自身で買主を見つけることができます。
一般媒介	複数の会社に依頼できます。ご報告の義務は定められていません。

どれが向いているかは、売り出す住まいと、お急ぎかどうかで変わります。それぞれの良いところと注意点をご説明したうえでお選びいただきます。

物件状況等報告書と設備表は、売主さまにご記入いただく大切な書類です。雨漏りやシロアリの被害、給湯器やコンロの不具合など、知っていることを正しく書きます。

隠したことがあとで分かると、責任を問われることがあります。分からないことは「不明」と書いてかまいません。書き方は担当がご一緒に確認します。

• 雨漏り、シロアリ、給排水の不具合の有無
• 増築やリフォームの履歴
• 設備のうち、引き渡すものと撤去するもの
• 近隣との取り決めや、周辺で気になること

指定流通機構への登録、自社サイトとポータルサイトへの掲載、店頭での紹介、近隣へのご案内などを組み合わせます。どこまで行うかは、ご事情にあわせて決めます。

売り出してすぐの数週間は、もっとも問い合わせが集まる時期です。写真と間取り図を整え、見学にすぐ対応できるようにしておくことが、結果に効いてきます。

• 写真の撮影と、間取り図の作成
• 指定流通機構への登録（媒介契約の型による）
• ポータルサイトと自社サイトへの掲載
• ご希望に応じた近隣へのご案内の可否

お住まいのまま売り出す場合、内見の印象で結果が変わります。大きな費用をかけなくても、片づけと明るさでずいぶん違って見えます。

• 玄関と水まわりを重点的に片づける
• カーテンを開け、照明はすべて点ける
• においの対策（換気とごみの片づけ）
• ペットやお子さまは、可能であれば外出していただく
• お住まいの良いところを1枚のメモにまとめておく

問い合わせの数、内見の数、見学された方の反応を定期的にご報告します。反応が薄いときは、その理由と、価格や見せ方をどう変えるかをあわせてご提案します。

ご報告の頻度は媒介契約の型によって決まりますが、動きがあればそのつどご連絡します。ご連絡の方法はお電話、メール、どちらでもお選びいただけます。

• 掲載の反響数と、内見のご案内の件数
• 見学された方からのご意見
• 価格や条件の見直しのご提案

買主さまから買付証明書が届いたら、価格だけでなく、お引渡しの時期、住宅ローンの利用、設備の扱いなどをあわせて確認します。条件が整えば契約に進みます。

複数のお申込みが重なることもあります。金額の高さだけでなく、資金の確かさや引渡しの時期も見て、どの方と進めるかをご一緒に決めます。

• 価格と、支払いの方法
• 契約とお引渡しの希望日
• 住宅ローンの事前審査の結果
• 設備の引渡しや、残置物の取り決め

契約の日までに、必要な書類をそろえていただきます。権利証や登記識別情報、固定資産税の納税通知書など、探すのに時間がかかるものもありますので、早めにご確認ください。

• 登記識別情報（権利証）とご実印、印鑑証明書
• 固定資産税の納税通知書
• 本人確認の書類
• 建築確認済証、検査済証（お持ちの場合）
• マンションの管理規約と、設備の説明書

契約の日は、買主さまと売主さまがそろって書面を読み合わせます。買主さまへの重要事項の説明のあと、署名と押印を行い、手付金をお受け取りいただきます。

お時間はおおむね1時間半から2時間ほどです。仲介手数料の一部を、このときにお支払いいただきます。

• 売買契約書の読み合わせと、条件の最終確認
• 手付金のお受け取りと、領収書のお渡し
• お引渡しまでの予定の確認

契約からお引渡しまでは、1か月から2か月ほどが目安です。この間に、住宅ローンの残債の手続き、引越し、公共料金の精算などを進めます。

買主さまの住宅ローンの本審査の結果も、この期間に出ます。万一承認されなかった場合の取り決めは契約書に書かれていますので、ご心配な点は担当にお尋ねください。

• 金融機関への繰上返済の連絡と、必要書類の準備
• 司法書士との打ち合わせ（抵当権の抹消）
• 引越しの手配と、転居先の手続き

お引渡しの日までに、住まいを空にしていただきます。電気、ガス、水道は、引渡しの日を目安に精算します。マンションの場合は管理組合への届出も必要です。

• 引越しと、公共料金の精算
• 管理組合、町内会への届出
• 鍵の本数の確認（合鍵を含む）
• 取扱説明書、保証書、点検の記録の取りまとめ

契約で「残す」と決めたもの以外は、すべて撤去していただきます。処分に費用と日数がかかるものもありますので、引越しの計画と一緒にお考えください。

ご遠方にお住まいの場合や、ご事情で手が回らない場合は、片づけの業者をご紹介できます。費用の目安は事前にお出しします。

• 家具と家電の処分（自治体の回収、引き取り）
• 庭木、物置、不要な設備の撤去
• 引渡し前の簡易な清掃

当日は金融機関にお集まりいただきます。買主さまの住宅ローンが実行され、残代金をお受け取りいただき、同時に所有権の移転と抵当権の抹消の登記を行います。

固定資産税や管理費は、お引渡しの日を境に日割りで精算します。すべてが済んだら、鍵と書類をお渡しして完了です。

• 残代金と、清算金のお受け取り
• 住宅ローンの一括返済と、抵当権の抹消
• 仲介手数料の残りのお支払い
• 鍵と関係書類のお引渡し

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。損失が出た場合も、申告することで税金が軽くなることがあります。

お住まいだった住まいの売却には控除の制度があり、条件を満たせば税の負担が軽くなります。適用には書類がいりますので、お引渡しのときの資料は保管してください。

• 売買契約書の写しと、諸費用の領収書
• 購入したときの契約書（取得費の証明）
• 住民票、登記事項証明書